оферта id 815209-8227
Проинвестирован
ООО "Амбрелла" ООО "Амбрелла"
12.09.2020
Ставка:
18%
Срок:
1 год
Тип объекта:
Коммерческая недвижимость
Стоимость залога:
47 345 000 ₽
LTV
48% i
Тип графика:
Проценты ежемесячно
Тип сделки:
Заем
Набрано 12 000 000
Цель 12 000 000
Минимальная цель 12 000 000
  • Вторичный рынок
  • Общая Информация
  • Обеспечение
  • Финансовая информация
  • Документы
ООО "Амбрелла"
Сдача в аренду собственных торговых помещений

Описание

ИНН 7813625097

ОГРН 1187847331715

Адрес регистрации: 192012 город Санкт-Петербург улица Ново-Александровская д.3а литер А офис 1

Генеральный директор: Редько Михаил Владимирович.

Учредители:

Редько Михаил Владимирович Доля: 15%

Тимченко Александр Сергеевич Доля: 35%

Рахманова Любовь Мейлиевна Доля: 35%

Сколова Алиса Игоревна Доля: 15%

Дата регистрации: 15.11.2018 г.

ООО «Амбрелла» зарегистрирована 15.11.2018 года с целью реализации проекта по приобретению с торгов коммерческого объекта: земельного участка с нежилым зданием, высотой в 3 этажа, общей площадью, 1181,5 м2, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Ново-Александровская улица, д. За, лит. А, его реконструкции, последующей сдачи в аренду и продажи. Объект расположен в Невском районе Санкт-Петербурга, в 300 метрах от станции метро «Пролетарская».

Здание было приобретено за счет собственных средств учредителей в декабре 2018г. В течении 2019 года осуществлялась реконструкция: был произведен ремонт и частичная замена несущих конструкций, перекрытий, ремонт фундамента, ремонт и частичная замена стропильной системы, кровельных перекрытий, ограждающих конструкций, замена оконных и дверных проемов, произведено благоустройство прилегающей территории. Вышеуказанные работы были произведены за счет собственных средств и привлеченных займов. Займы были привлечены в октябре 2019 года в размере 4 000 000 рублей и в январе 2020 года 6 500 000, на 12 месяцев, с погашением в конце срока, последний заем был привлечен с использованием технологии платформы. В результате реконструкции площадь здания увеличилась и составляет 1 395,3 м2, из них 1 291,8 м2 аренднопригодных площадей. В настоящее время арендаторами заполнено 52% площадей. На прилегающей территории комплекса предусмотрена наземная парковка для автотранспорта.

В июле 2019 года был заключен договор аренды с якорным арендатором сетью «Магнит» на 520 квадратных метров, сроком действия до 31.12.2026 года. По условиям договора арендодатель предоставляет помещение в черновой отделке с подведенными коммуникациями. Арендатор производит чистовую отделку по внутренним стандартам, за счет собственных средств. Арендная плата, состоит из фиксированной части и платы с торгового оборота, индексация постоянной части не предусмотрена. Данный объект будет выступать в качестве обеспечения по займу на платформе. Условия по величине арендных платежей - не подлежат разглашению, по условиям договора аренды. Компания «Магнит» 05.12.2019г подписала акт приема-передачи объекта, произвела отделочные работы и 15 января 2020 года открыла магазин, в настоящее время функционирует.

После начала работы якорного арендатора, компания заканчивает реконструкцию оставшихся площадей и находиться в стадии подбора арендаторов и заключения договоров. В настоящее время есть два арендатора и достигнуты договоренности по сдаче площадей Яндекс Лавке, Детской школе танцев, ведутся переговоры с алкогольным супермаркетом Бристоль, аптекой Невис, пекарней Буше.

Планируется сдать все площади до конца 1 квартала 2021 года. Арендный доход, в августе составил 345 000 рублей, с сентября доход по действующим договорам составит уже 580 000 рублей. После подписания договоров с Яндекс лавкой и детской школой танцев доход увеличится до 785 000 рублей в месяц. При полной загрузке площадей арендаторами и с получением лицензии на право розничной торговли алкоголя магазином «Магнит» - составит порядка 1 500 000 рублей в месяц.

После начала работы всех арендаторов, предполагается реализация комплекса отдельными помещениями.

Учредителями ООО «Амбрелла» уже было реализовано 4 аналогичных проекта. Учредители также владеют девелоперской компанией ООО «Рост девелопмент» (rostcompany.com, uchastokdom.ru), специализирующейся на строительстве, реконструкции, купле-продаже объектов коммерческой недвижимости и компанией, занимающейся землеустроительными работами, разработкой генпланов. В рамках данного анализа деятельность других компаний не рассматривалась

Для расчета значения LTV использовался консервативный подход: в числителе учитывался не только предстоящий к выдаче заем, но и займы, полученные ООО «Амбрелла» от первого кредитора. В знаменателе только рыночная стоимость помещения и доли земельного участка, закладываемого по данной сделке. Однако у первого кредитора обеспечением является залог всего торгового комплекса, рыночной стоимостью более 100 млн. рублей. Задолженность по основному долгу перед первичным кредитором составляет 10 500 000 рублей

Сведения о существенных фактах, подлежащих раскрытию:

В настоящее время первоначальным кредитором и залогодержателем выступает ООО «Центр кредитования малого бизнеса» ИНН 7814415656. Данное юридическое лицо является аффилированным лицом по отношению к Волгину А.В., Генеральному директору и учредителю (доля 25%) ООО «ОПЕРАТОР ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПЛАТФОРМЫ»

Согласие на последующий залог согласовано с кредитором до публикации заявки. Также ООО «Центр кредитования малого бизнеса» готов заключить межкредиторское соглашение, ограничивающее максимальный размер требования первого кредитора.

Основные риски: 

Риск сдвига сроков полной загрузки площадей арендаторами из-за второй волны карантинных мер в осенне-зимнем периоде, и более медленным восстановлением экономики после первых ограничений.

Риск неполучения якорным арендатором алкогольной лицензии и как следствие невыход на заявленный уровень арендных платежей или расторжение договора, потеря арендатора.

Риск увеличения сроков регистрации договора ипотеки ввиду оформления не стабильной работой Росреестра в настоящее время.

Цель займа

Завершение ремонтных работ и чистовая отделка нежилого здания, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Ново-Александровская улица, д.3а, лит. А. Частичное финансирование строительства нового торгового объекта в поселке Щеглово Ленинградской области на участке 60 сот, находящегося в собственности учредителей.

Результаты проверки

Проверка на банкротство Признаки банкротства отсутствуют ссылка
Суды Текущие судебные разбирательства отсутствуют ссылка
Исполнительное производство Отсутствует ссылка
Реестр не добросовестных поставщиков Отсутствует ссылка
Участие в торгах Не участвует ссылка

Ссылки

Отсутствуют

Залог недвижимости

Тип объекта Коммерческая недвижимость
Место расположения объекта Санкт-Петербург, ул Ново-Александровская, д 3а, литера А, пом 1Н Смотреть на карте
Площадь объекта 523 м2
Дата приобретения 17.12.2018
Основание приобретения Договор купли-продажи земельного участка и Договор купли-продажи здания.
Оценочная стоимость 47 345 000 ₽
LTV при целевой сумме 48%
LTV при минимальной сумме 48%

Поручительство

Редько Михаил Владимирович
Доля в УК: 15%
Тимченко Александр Сергеевич
Доля в УК: 35%
Рахманова Любовь Мейлиевна
Доля в УК: 35%
Сколова Алиса Игоревна
Доля в УК: 15%