УТВЕРЖДЕНО

Генеральный директор ООО «Лендли»

           ________________ (Волгин А. В.)

 

  

Положение об оценке кредитных рисков, присвоении кредитного рейтинга, корректировки на обеспечение и расчете ожидаемых потерь

1. Международная практика к подходу для внутреннего рейтингования.

Для внутреннего кредитного рейтинга взят за основу международный банковский подход к оценке кредитного риска на основе внутренних кредитных рейтингов, который зафиксирован:

  • документом Базельского комитета по банковскому надзору «Международная конвергенция измерения капитала и стандартов капитала: новые подходы» (International Convergence of Capital Measurement and Capital Standards. A Revised Framework, Basel Committee on Banking Supervision) «International Convergence of Capital Measurement and Capital Standards Comprehensive Version, June 2006».
  • положением ЦБ РФ 483-П от 6 августа 2015г. “О порядке расчета величины кредитного риска на основе внутренних рейтингов”, которое устанавливает порядок расчета величины кредитного риска на основе внутренних рейтингов, в том числе требования к банковским методикам управления рисками и моделям количественной оценки рисков, используемым для расчета величины кредитного риска на основе внутренних рейтингов, а также устанавливает критерии существенности изменений в указанные методики управления рисками и модели в части расчета величины кредитного риска с использованием подхода на основе внутренних рейтингов.

2. Ожидаемые потери при дефолте

В соответствии с общепринятой мировой банковской практикой, рекомендациями Базельского комитета:

Ожидаемые потери – это потери, которые потенциальный инвестор может получить с учетом вероятности дефолта и реализации всего залогового имущества и обращения взыскания на поручителей:

 Expected loss = PD* LGD* EAD, где

PD (probability of default) - Вероятность дефолта потенциального Заемщика, отражающая вероятность допущения им дефолта на годовом горизонте. Определяется на основании внутреннего рейтинга потенциального Заемщика.

LGD (loss given default) - Уровень потерь при дефолте – отношение утраченной в результате дефолта задолженности к совокупной величине задолженности на момент дефолта (выражается в долях или процентах).

LGD определяется на основании скорректированной справедливой стоимости обеспечения (стоимость обеспечения, которая может быть получена в результате реализации объекта обеспечения).

EAD - сумма Займа.

3. Стоп -факторный анализ

Имеют место ограничительные факторы, при идентификации которых Заемщику отказывают в Займе:

  • Нахождение в стадии процедуры банкротства, подано заявление
  • Нахождение в списке лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму
  • Один из учредителей, с долей более 20% или директор входит в единый федеральный реестр банкротств
  • Клиент имеет ограничение по счету

В разделе 7 также указаны стоп-факторы по объектам недвижимости.

4 . Расчет вероятности дефолта (PD). Рейтингование Заемщиков

4.1. Внутренний кредитный рейтинг Заемщика определяется на основании анализа:

  • Анализа деловой репутации Заемщика;
  • Анализ деловой репутации директора/ учредителей;
  • Анализа качественных показателей (прозрачности и легальности бизнеса, наличие административного ресурса, опыт менеджмента и бенефициаров, диверсификации бизнеса, социальной ответственности и штата);
  • Оценки финансовой устойчивости (на основании финансовой отчетности);
  • Оценки платежеспособности (на основании данных расчетного счета).

4.2. Детализация параметров

Анализ деловой репутации потенциального Заемщика

  • Клиент не предоставляет налоговую отчетность более года
  • Фактический срок существования бизнеса
  • Аффилированные компании в стадии банкротства
  • Аффилированные компании имеют судебные разбирательства или исполнительные производства
  • Вид деятельности
  • Участие в судебных разбирательствах в качестве ответчика
  • Историческая платежная дисциплина
  • Наличие исполнительных производств
  • Нахождение юридического лица в реестре недобросовестных поставщиков
  • Кредитная история
  • Среднесписочная численность

Качественные показатели потенциального Заемщика

  • Принадлежность к Группе и групповое влияние
  • Управленческий фактор (опыт менеджмента, опыт бенефициаров, эффективность ведения бизнеса, опыт реализации аналогичных проектов)
  • Прозрачность и легальность бизнеса, наличие аудита
  • Вертикальная интеграция (дистрибуция/ сырьевая база)
  • Диверсификация бизнеса
  • Соотношение официального количества сотрудников к неофициальному количеству

Анализ деловой репутации директора/ учредителей/представителя (с долей владения более 20%)

  • Возраст
  • Правонарушения (при идентификации)
  • Наличие судебных разбирательств (суть, сроки, суммы)
  • Наличие исполнительных производств (вид, суммы)
  • Кредитная история
  • Нахождение в реестре массовых руководителей
  • Нахождение в реестре дисквалифицированных лиц ФНС
  • Наличие недвижимого имущества в собственности (2 и более)
  • Экспертная оценка делового портрета представителя компании

Оценка финансовой устойчивости. Источник: финансовая отчетность

  • Убыточная деятельность по официальной отчетности за последний год
  • Доля государственного заказа в выручке
  • Масштаб бизнеса (объем выручки)
  • Текущая процентная нагрузка(годовая)/Операционная прибыль(годовая)
  • Прогнозная процентная нагрузка с учетом испрашиваемого Займа (годовая)/Операционная прибыль(годовая)
  • Соотношение прогнозной совокупной долговой нагрузки к годовой выручке
  • Текущая долговая нагрузка к СК (расчетный)
  • СК к Валюте Баланса

Оценка платежеспособности. Источник: Р/с за последние 12 мес

  • Количество поступлений
  • Доля поступлений от аффилированных компаний
  • Отношение суммы испрашиваемого Займа к поступлению по р/с за 12 мес
  • Анализ кредитовых оборотов(расходование) на предмет возврата, анализ доли возврата
  • Неравномерное поступление выручки. Отклонение от средних дебетовых оборотов(поступления) более чем на 30% хотя бы в 1 из 12 мес.
  • Нетиповые операции

На основании вероятности дефолта определяется внутренний рейтинг потенциального Заемщика/Сделки (в случае ломбардного кредитования):

 

Внутренний рейтинг

Описание рейтинга

Вероятность дефолта

AAA

Объект рейтинга характеризуется максимальным уровнем кредитоспособности / финансовой надежности / финансовой устойчивости. Наивысший уровень кредитоспособности / финансовой надежности / финансовой устойчивости.

Потенциальные Заемщики из этой категории имеют прозрачную структуру владения.

Бенефициары/ менеджмент имеют положительную деловую репутацию и имеют значительный опыт ведения бизнеса.

Предоставление финансирования потенциальным Заемщикам из этой категории является наименее рискованным.

0-1,5%

АА

Высокий уровень кредитоспособности / финансовой надежности / финансовой устойчивости. который лишь незначительно ниже, чем у объектов рейтинга в рейтинговой категории AAA

от 1,5% до 3%

А

Умеренно высокий уровень кредитоспособности / финансовой надежности/финансовой устойчивости по сравнению с другими субъектами рейтинга, однако присутствует некоторая чувствительность к воздействию негативных изменений экономической конъюнктуры.

от 3% до 7%

ВВВ

В данную категорию отнесены Объекты рейтинга с умеренно высоким уровнем кредитоспособности и платежеспособности. По данному типу клиентов не выявлено существенного негатива по Заемщику либо бенефициарам либо по залогу.

Риски предоставления финансирования этой категории является приемлемыми.

от 7 до 11%

ВВ

Умеренный уровень кредитоспособности / финансовой надежности / финансовой устойчивости по сравнению с другими объектами рейтинга, при этом присутствует более высокая чувствительность к воздействию негативных изменений экономической конъюнктуры, чем у объектов рейтинга в рейтинговой категории A.

от 11% до 15%

В

Умеренный уровень кредитоспособности и платежеспособности. Объект рейтинга характеризуется приемлемой способностью исполнения обязательств перед инвесторами.

Предоставление финансирования потенциальным Заемщикам из этой категории возможно только с предоставлением поручительства/залога.

от 15% до 19%

ССС

Низкий уровень кредитоспособности / финансовой надежности / финансовой устойчивости по сравнению с другими объектами рейтинга. Существует значительная вероятность невыполнения объектом рейтинга своих финансовых обязательств уже в краткосрочной перспективе.

с 19% до 23%

СС

Очень низкий уровень кредитоспособности / финансовой надежности / финансовой устойчивости по сравнению с другими объектами рейтинга. Существует повышенная вероятность невыполнения объектом рейтинга своих финансовых обязательств уже в краткосрочной перспективе.

с 23% до 29%

С

Очень низкий уровень кредитоспособности / финансовой надежности / финансовой устойчивости по сравнению с другими объектами рейтинга. Существует очень высокая вероятность невыполнения объектом рейтинга своих финансовых обязательств уже в краткосрочной перспективе. Своевременное выполнение финансовых обязательств крайне маловероятно.

Компания не ведет деятельность либо имеет слабые финансовые показатели для исполнения обязательств по испрашиваемому Займу.

Потенциальный Заемщик, который попадает в эту категорию имеет высокие риски невозврата кредитных средств.

Предоставление финансирования потенциальным Заемщикам из этой категории возможно только с предоставлением 100% покрытия обязательств.

свыше 29%

D

Объект рейтинга находится в состоянии дефолта.

 

факт дефолта

 

5. Подход по корректировке на обеспечение. Расчет LGD

Методика оценки уровня потерь при дефолте определяет объем потенциальных потерь после дефолта и реализации залогового имущества.

5.1. Определение Рыночной и Справедливой стоимости обеспечения

Рыночная стоимость предлагаемого в залог имущества - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. А на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Справедливая стоимость предлагаемого в залог имущества - это рыночная стоимость, пониженная на залоговый дисконт, определенный на основании качества предлагаемого в залог имущества. Дисконтирование рыночной стоимости призвано учесть возможные затраты на обращение взыскания и реализацию имущества, а также ставки возврата долга.

5.2. Корректировка на залог. Расчетная величина LGD

Ожидаемая доля потерь средств в случае дефолта (Loss Given Default, LGD) рассчитывается в процентных пунктах от величины Займа и учитывает покрытие обязательств качественным ликвидным обеспечением.

                                 ( 1- справедливая стоимость обеспечения/сумма Займа)*100%

LGD =            0%, если (1- ССО/СК)<0**}                                             

* cправедливая стоимость обеспечения определяется в соответствии с разделом 9.

** это означает, что  в случае дефолта Заемщика после взыскания и продажи залога долг будет полностью погашен.

6. Основные этапы работы с предлагаемым обеспечением.                                          

Наименование этапа

Залоговая операция

Результат

Предварительный этап

Предварительный анализ активов, предлагаемых в качестве залога на предмет определения принципиальной возможности обременения актива залогом

Вывод о возможности (невозможности) рассмотрения предлагаемого имущества в качестве залога, перечень отобранных активов для оценки

Получение от Залогодателя информации/документов по залогу

Пакет документов

Залоговая экспертиза

Комплекс мероприятий, проводимых с целью определения возможности и целесообразности принятия имущества в качестве предмета залога. Залоговая экспертиза предусматривает идентификацию активов, анализ рисков, сопряженных с потенциальным предметом залога.

Решение о категории качества обеспечения

Осмотр имущества, оценка его фактического состояния, условий содержания (хранения/эксплуатации)

Вывод о состоянии имущества и условиях эксплуатации 

Оценка

Определение справедливой стоимости

Значение справедливой стоимости

7. Определение качества обеспечения (недвижимого имущества)

Качество обеспечения определяется следующими факторами:

  • Ликвидность

Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации актива на свободном рынке по рыночной стоимости. По срокам реализации ликвидность подразделяется на следующие градации:

Показатель ликвидности

Высокая

Средняя

Низкая

Примерный срок реализации, месяцев

 

1-2

 

3-6

 

7-18

7.2       Отсутствием/наличием обременений

7.3       Физическим состоянием предмета залога

При оценке физического состояния предмета залога учитывается:

·       находится объект в недостроенном состоянии, в готовом для эксплуатации состоянии

·       сумма вложений, необходимых для приведения актива в надлежащее состояние не превышает 10% от его рыночной стоимости.

·       на момент анализа отсутствует информация о возможном ухудшении состояния актива за период действия предполагаемого к заключению договора залога данного актива[1].

[1] без учета естественного физического износа

7.4 Правовыми Рисками.

7.4.1. Ограничения по возможности принятия в залог

Данные ограничения связаны с законодательными запретами на совершение сделок залога с данным видом имущества/Залогодателем.

Имущество, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание:

  • Имущество, принадлежащее залогодателю на праве оперативного управления (статья 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 6 Федерального закона «Об ипотеке»);
  • Доля в праве собственности на земельный участок (статья 62 Федерального закона «Об ипотеке»), кроме случая залога доли в праве собственности на земельный участок одновременно с залогом здания, сооружения или помещения;
  • Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке (статья 63 Федерального закона «Об ипотеке»);
  • Индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (статья 74 Федерального закона «Об ипотеке»);
  • Не допускается залог основных средств государственных унитарных предприятий и муниципальных унитарных предприятий, отчуждение которых может лишить предприятие возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия.

Принимаемое в залог имущество не должно находиться под арестом и не должно быть обременено иными правами третьих лиц, за исключением обременений, принимаемых исходя из характера бизнеса Залогодателя (долгосрочная и краткосрочная аренда и т.д.) или обременений, присущих определенным видам имущества (сервитуты в отношении земельных участков со стороны владельцев инженерных сетей и т.д.), не оказывающих негативного влияния на ликвидность имущества.

7.4.2. Общие стоп- факторы, связанные с объектами залога:

- Регистрация в закладываемом объекте предыдущего владельца недвижимости.

- Владение объектом менее 1 года, если при этом рыночная стоимость более чем в два раза превышает договорную.

- Объект недвижимости получен по договору дарения. И выполняется одно из следующих условий:

  • Отсутствие родственных связей между дарителем и получателем объекта;
  • Возраст дарителя более 75 лет;
  • Даритель зарегистрирован в закладываемом объекте;
  • Предыдущее владение менее 1 года;

- Объект получен по завещанию и выполняется одно из следующих условий:

  • Предыдущее владение менее 1 года и родственные отношения отсутствуют;
  • Имеют место родственные отношения и Предыдущее владение менее 1 года;

- Объект приобретен по договору приватизации/справка ЖСК и наличие в закладываемом объекте лиц, зарегистрированных на момент приватизации/выплаты пая ЖСК не являющихся собственниками объекта.

  • Объект недвижимости получен по договору ренты (Получатель ренты скончался) и владение менее года

Ниже указаны объекты анализа оценки, связанных с правами на данный объект недвижимости:

Основания права

Предмет анализа

Договор купли продажи

Срок владения

Предыдущий владелец

Соотношение рыночной стоимости и договорной

Договор дарения

Срок владения

Возраст Дарителя и родственные связи

Даритель  зарегистрирован/не зарегистрирован в закладываемом объекте

Наследование

Срок владения

Форма (По завещанию/по закону)

Родственные связи

Рента

Срок текущего владения

Срок предыдущего владения

Родственных отношений между получателем и плательщиком ренты

 Договор приватизации/Справка ЖСК

Наличие в закладываемом объекте лиц зарегистрированных на момент приватизации/выплаты пая ЖСК не являющихся собственником объекта

Лица пользующиеся правом пожизненного проживания отсутствуют

 

 

Если владелец в браке, то дополнительно оценивается Брачный договор:

Брачный договор

 

 

Приобретался ли объект в браке

Является ли супруг Залогодателем

Согласие супруга на сделку/супруг(залогодатель) в случае, если приобреталось в браке

На основании анализа правовых рисков объект недвижимости может быть не принят в качестве залогового обеспечения. 

8. Оценка поручителей

8.1 Поручительство юридического лица

Производится оценка деловой репутации и кредитоемкости Поручителя:

(валюта баланса - неликвидные активы)/ стоимости испрашиваемого Займа.

8.2 Поручительство физического лица:

Учитывается при расчете уровня потерь при дефолте, только если способность этого физического лица исполнять обязательства по Займу подтверждена на основании анализа информации о наличии и объеме имущества физического лица, справки о доходах, отсутствии негативной информации о физическом лице.

При отсутствии подтвержденных источников сумма корректировка не может превышать 5% величины испрашиваемого Займа.

9. Справедливая стоимость

Определение справедливой стоимости - расчетная стоимость обеспечения, которая определяется на основании таблицы ниже:

 

Вид обеспечение

Категория качества обеспечения

Залоговый коэффициент

Справедливая стоимость*

Недвижимость

Хорошее

60%

рыночная стоимость* 60%

Недвижимость

Среднее

50%

рыночная стоимость* 50%

Недвижимость

Плохое

40%

рыночная стоимость*40%

Поручительство физического лица

определяется на основании кредитоемкости

расчетная, не более 40% от суммы Займа

Поручительство юридического лица

определяется на основании кредитоемкости

расчетная, не более 60% от суммы Займа

* Ставка возврата по виду обеспечения отражает долю стоимости объекта обеспечения, которую можно будет вернуть в случае возникновения дефолта Заемщика для среднего объекта залога данного вида и категории,

10. Рейтинг сделки

Рейтинг сделки рассчитывается по продуктам ломбардного кредитования.

Эта форма кредитования предоставляется на любые цели, включая приобретение недвижимости, пополнение оборотных средств или инвестирование в основные средства компании. В качестве залога рассматривает как строящиеся, так и готовые объекты жилой и коммерческой недвижимости.

Рейтинг сделки включает 2 составляющих Рейтинг Заемщика и Рейтинг Объекта залога и включает следующие разделы анализа:

10.1. Внутренний кредитный рейтинг Сделки определяется на основании анализа:

  • Оценка деловой репутации Заемщика;
  • Оценка деловой репутации директора/ учредителей;
  • Оценка качественных показателей (прозрачности и легальности бизнеса, наличие административного ресурса, опыт менеджмента и бенефициаров, диверсификации бизнеса, социальной ответственности и штата);
  • Оценка финансовой устойчивости (на основании финансовой отчетности);
  • Оценка платежеспособности (на основании данных расчетного счета);
  • Ликвидность Залогового имущества*;
  • Ограничения Залогового имущества/Правовые риски*;
  • Физическое состояние предмета залога*.
  • Наличие дополнительного дохода от объекта недвижимости.

*Оценка залогового имущества осуществляется по всему портфелю залога.

11. Форма отчета для целей принятия кредитного решения

Ожидаемые потери, которые потенциальный инвестор может получить с учетом вероятности дефолта и реализации всего залогового имущества и обращения взыскания на поручителей:

Expected loss = PD* LGD* EAD= __руб,

Это означает, что в случае дефолта Заемщика и реализации залога максимальные убытки могут составить не более __ руб.

Данный расчет включает в себя следующие показатели:

  1. PD определен на основании следующих показателей:

 

Расчетный Рейтинг Клиента

 

Ручная корректировка с обоснованием (при наличии)

 

Итоговый рейтинг с описанием

 

Вероятность дефолта (PD)

 

  1. LGD рассчитан на основании следующего:

Список залогового имущества с рыночной и справедливой стоимостью:

Предмет залога

Рыночная стоимость, т.р.

Залоговая стоимость, т.р.

...

 

 

Итого

 

 

 ( 1- справедливая стоимость обеспечения/сумма Займа)*100%

LGD =            0%, если (1- ССО/Сумма Займа)<0

  1. EAD = Сумма займа