УТВЕРЖДЕНО

Генеральный директор ООО «Лендли»

________________ (Волгин А. В.)

«Положение о присвоении рейтинга».

1. Международная практика к подходу для внутреннего рейтингования.

Для расчета внутреннего рейтинга взят за основу международный банковский подход к оценке кредитного риска на основе внутренних кредитных рейтингов, который зафиксирован:

документом Базельского комитета по банковскому надзору «Международная конвергенция измерения капитала и стандартов капитала: новые подходы» (International Convergence of Capital Measurement and Capital Standards. A Revised Framework, Basel Committee on Banking Supervision) «International Convergence of Capital Measurement and Capital Standards Comprehensive Version, June 2006».
положением ЦБ РФ 483-П от 6 августа 2015г. “О порядке расчета величины кредитного риска на основе внутренних рейтингов”, которое устанавливает порядок расчета величины кредитного риска на основе внутренних рейтингов, в том числе требования к банковским методикам управления рисками и моделям количественной оценки рисков, используемым для расчета величины кредитного риска на основе внутренних рейтингов, а также устанавливает критерии существенности изменений в указанные методики управления рисками и модели в части расчета величины кредитного риска с использованием подхода на основе внутренних рейтингов.

2. Ожидаемые потери при дефолте

В соответствии с общепринятой мировой банковской практикой, рекомендациями Базельского комитета:

Ожидаемые потери – это потери, которые потенциальный инвестор может получить с учетом вероятности дефолта и реализации всего залогового имущества и обращения взыскания на поручителей:

Expected loss = PD* LGD* EAD, где

PD (probability of default) - Вероятность дефолта потенциального Заемщика, отражающая вероятность допущения им дефолта на годовом горизонте. Определяется на основании внутреннего рейтинга потенциального Заемщика.

LGD (loss given default) - Уровень потерь при дефолте – отношение утраченной в результате дефолта задолженности к совокупной величине задолженности на момент дефолта (выражается в долях или процентах).

LGD определяется на основании скорректированной справедливой стоимости обеспечения (стоимость обеспечения, которая может быть получена в результате реализации объекта обеспечения).

EAD - сумма Займа.

3. Стоп -факторный анализ

Имеют место ограничительные факторы, при идентификации которых Заемщику отказывают в Займе:

Нахождение в стадии процедуры банкротства, подано заявление
Нахождение в списке лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму
В отношении одного из учредителей с долей более 20% или директора в арбитражном суде рассматривается заявление о признании данного ФЛ банкротом или введена одна из процедур банкротства
Клиент имеет ограничение по счету

В разделе 7 также указаны стоп-факторы по объектам недвижимости.

4 . Расчет вероятности дефолта (PD). Рейтингование Заемщиков.

4.1. Внутренний рейтинг Заемщика определяется на основании анализа:

Анализа деловой репутации Заемщика;
Анализ деловой репутации директора/ учредителей;
Анализа качественных показателей (прозрачности и легальности бизнеса, наличие административного ресурса, опыт менеджмента и бенефициаров, диверсификации бизнеса, социальной ответственности и штата);
Оценки финансовой устойчивости (на основании финансовой отчетности);
Оценки платежеспособности (на основании данных расчетного счета).

4.2. Детализация параметров

Анализ деловой репутации потенциального Заемщика.

Клиент не предоставляет налоговую отчетность более года
Фактический срок существования бизнеса
Аффилированные компании в стадии банкротства
Аффилированные компании имеют судебные разбирательства или исполнительные производства
Вид деятельности
Участие в судебных разбирательствах в качестве ответчика
Историческая платежная дисциплина
Наличие исполнительных производств
Нахождение юридического лица в реестре недобросовестных поставщиков
Кредитная история
Среднесписочная численность

Качественные показатели потенциального Заемщика

Принадлежность к Группе и групповое влияние
Управленческий фактор (опыт менеджмента, опыт бенефициаров, эффективность ведения бизнеса, опыт реализации аналогичных проектов)
Прозрачность и легальность бизнеса, наличие аудита
Вертикальная интеграция (дистрибуция/ сырьевая база)
Диверсификация бизнеса
Соотношение официального количества сотрудников к неофициальному количеству

Анализ деловой репутации директора/ учредителей/представителя (с долей владения более 20%).

Возраст
Правонарушения (при идентификации)
Наличие судебных разбирательств (суть, сроки, суммы)
Наличие исполнительных производств (вид, суммы)
Кредитная история
Нахождение в реестре массовых руководителей
Нахождение в реестре дисквалифицированных лиц ФНС
Наличие недвижимого имущества в собственности (2 и более)
Экспертная оценка делового портрета представителя компании

Оценка финансовой устойчивости. Источник: финансовая отчетность.

Убыточная деятельность по официальной отчетности за последний год
Доля государственного заказа в выручке
Масштаб бизнеса (объем выручки)
Текущая процентная нагрузка(годовая)/Операционная прибыль(годовая)
Прогнозная процентная нагрузка с учетом испрашиваемого Займа (годовая)/Операционная прибыль(годовая)
Соотношение прогнозной совокупной долговой нагрузки к годовой выручке
Текущая долговая нагрузка к СК (расчетный)
СК к Валюте Баланса

Оценка платежеспособности. Источник: выписка по расчетному счету за последние 12 месяцев.

Количество поступлений
Доля поступлений от аффилированных компаний
Отношение суммы испрашиваемого Займа к поступлению по р/с за 12 мес
Анализ кредитовых оборотов(расходование) на предмет возврата, анализ доли возврата
Неравномерное поступление выручки. Отклонение от средних дебетовых оборотов(поступления) более чем на 30% хотя бы в 1 из 12 мес.
Нетиповые операции

На основании вероятности дефолта определяется внутренний рейтинг потенциального Заемщика/Сделки (в случае предоставления ломбардного кредитования займа):

Внутренний рейтинг	Описание рейтинга	Вероятность дефолта
А_3	Объект рейтинга характеризуется максимальным уровнем кредитоспособности / финансовой надежности / финансовой устойчивости. Наивысший уровень кредитоспособности / финансовой надежности / финансовой устойчивости. Потенциальные Заемщики из этой категории имеют прозрачную структуру владения. Бенефициары/ менеджмент имеют положительную деловую репутацию и имеют значительный опыт ведения бизнеса. Предоставление финансирования потенциальным Заемщикам из этой категории является наименее рискованным.	0-1,5%
А_2	Высокий уровень кредитоспособности / финансовой надежности / финансовой устойчивости. который лишь незначительно ниже, чем у объектов рейтинга в рейтинговой категории A_3	от 1,5% до 3%
А_1	Умеренно высокий уровень кредитоспособности / финансовой надежности/финансовой устойчивости по сравнению с другими субъектами рейтинга, однако присутствует некоторая чувствительность к воздействию негативных изменений экономической конъюнктуры.	от 3% до 7%
В_3	В данную категорию отнесены объекты рейтинга с умеренно высоким уровнем кредитоспособности и платежеспособности. По данному типу клиентов не выявлено существенного негатива по Заемщику либо бенефициарам либо по залогу. Риски предоставления финансирования этой категории является приемлемыми.	от 7 до 11%
В_2	Умеренный уровень кредитоспособности / финансовой надежности / финансовой устойчивости по сравнению с другими объектами рейтинга, при этом присутствует более высокая чувствительность к воздействию негативных изменений экономической конъюнктуры, чем у объектов рейтинга в рейтинговой категории A.	от 11% до 15%
В_1	Умеренный уровень кредитоспособности и платежеспособности. Объект рейтинга характеризуется приемлемой способностью исполнения обязательств перед инвесторами. Предоставление финансирования потенциальным Заемщикам из этой категории возможно только с предоставлением поручительства/залога.	от 15% до 19%
С_3	Низкий уровень кредитоспособности / финансовой надежности / финансовой устойчивости по сравнению с другими объектами рейтинга. Существует значительная вероятность невыполнения объектом рейтинга своих финансовых обязательств уже в краткосрочной перспективе.	с 19% до 23%
С_2	Очень низкий уровень кредитоспособности / финансовой надежности / финансовой устойчивости по сравнению с другими объектами рейтинга. Существует повышенная вероятность невыполнения объектом рейтинга своих финансовых обязательств уже в краткосрочной перспективе.	с 23% до 29%
С_1	Очень низкий уровень кредитоспособности / финансовой надежности / финансовой устойчивости по сравнению с другими объектами рейтинга. Существует очень высокая вероятность невыполнения объектом рейтинга своих финансовых обязательств уже в краткосрочной перспективе. Своевременное выполнение финансовых обязательств крайне маловероятно. Компания не ведет деятельность либо имеет слабые финансовые показатели для исполнения обязательств по испрашиваемому Займу. Потенциальный Заемщик, который попадает в эту категорию имеет высокие риски невозврата кредитных средств. Предоставление финансирования потенциальным Заемщикам из этой категории возможно только с предоставлением 100% покрытия обязательств.	свыше 29%
D	Объект рейтинга находится в состоянии дефолта.	факт дефолта

5. Подход по корректировке на обеспечение. Расчет LGD

Методика оценки уровня потерь при дефолте определяет объем потенциальных потерь после дефолта и реализации залогового имущества.

5.1. Определение Рыночной и Справедливой стоимости обеспечения

Рыночная стоимость предлагаемого в залог имущества - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. А на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Справедливая стоимость предлагаемого в залог имущества - это рыночная стоимость, пониженная на залоговый дисконт, определенный на основании качества предлагаемого в залог имущества. Дисконтирование рыночной стоимости призвано учесть возможные затраты на обращение взыскания и реализацию имущества, а также ставки возврата долга.

5.2. Корректировка на залог. Расчетная величина LGD

Ожидаемая доля потерь средств в случае дефолта (Loss Given Default, LGD) рассчитывается в процентных пунктах от величины Займа и учитывает покрытие обязательств качественным ликвидным обеспечением.

(1- справедливая стоимость обеспечения^*/сумма Займа)*100%

LGD = 0%, если (1- ССО/СК)<0^**}

* cправедливая стоимость обеспечения определяется в соответствии с разделом 9.

** это означает, что в случае дефолта Заемщика после взыскания и продажи залога долг будет полностью погашен.

6. Основные этапы работы с предлагаемым обеспечением.

Наименование этапа	Залоговая операция	Результат
Предварительный этап	Предварительный анализ активов, предлагаемых в качестве залога на предмет определения принципиальной возможности обременения актива залогом	Вывод о возможности (невозможности) рассмотрения предлагаемого имущества в качестве залога, перечень отобранных активов для оценки
Предварительный этап	Получение от Залогодателя информации/документов по залогу	Пакет документов
Залоговая экспертиза	Комплекс мероприятий, проводимых с целью определения возможности и целесообразности принятия имущества в качестве предмета залога. Залоговая экспертиза предусматривает идентификацию активов, анализ рисков, сопряженных с потенциальным предметом залога.	Решение о категории качества обеспечения
Залоговая экспертиза	Осмотр имущества, оценка его фактического состояния, условий содержания (хранения/эксплуатации)	Вывод о состоянии имущества и условиях эксплуатации
Оценка	Определение справедливой стоимости	Значение справедливой стоимости

7. Определение качества обеспечения (недвижимого имущества)

Качество обеспечения определяется следующими факторами:

Ликвидность

Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации актива на свободном рынке по рыночной стоимости. По срокам реализации ликвидность подразделяется на следующие градации:

Показатель ликвидности

Высокая

Средняя

Низкая

Примерный срок реализации, месяцев

1-2

3-6

7-18

7.2 Отсутствием/наличием обременений

7.3 Физическим состоянием предмета залога

При оценке физического состояния предмета залога учитывается:

· находится объект в недостроенном состоянии, в готовом для эксплуатации состоянии

· сумма вложений, необходимых для приведения актива в надлежащее состояние не превышает 10% от его рыночной стоимости.

· на момент анализа отсутствует информация о возможном ухудшении состояния актива за период действия предполагаемого к заключению договора залога данного актива^[1].

[1] без учета естественного физического износа

7.4 Правовыми Рисками.

7.4.1. Ограничения по возможности принятия в залог

Данные ограничения связаны с законодательными запретами на совершение сделок залога с данным видом имущества/Залогодателем.

Имущество, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание:

Имущество, принадлежащее залогодателю на праве оперативного управления (статья 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 6 Федерального закона «Об ипотеке»);
Доля в праве собственности на земельный участок (статья 62 Федерального закона «Об ипотеке»), кроме случая залога доли в праве собственности на земельный участок одновременно с залогом здания, сооружения или помещения;
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке (статья 63 Федерального закона «Об ипотеке»);
Индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (статья 74 Федерального закона «Об ипотеке»);
Не допускается залог основных средств государственных унитарных предприятий и муниципальных унитарных предприятий, отчуждение которых может лишить предприятие возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия.

Принимаемое в залог имущество не должно находиться под арестом и не должно быть обременено иными правами третьих лиц, за исключением обременений, принимаемых исходя из характера бизнеса Залогодателя (долгосрочная и краткосрочная аренда и т.д.) или обременений, присущих определенным видам имущества (сервитуты в отношении земельных участков со стороны владельцев инженерных сетей и т.д.), не оказывающих негативного влияния на ликвидность имущества.

7.4.2. Общие стоп- факторы, связанные с объектами залога:

- Регистрация в закладываемом объекте предыдущего владельца недвижимости.

- Владение объектом менее 1 года, если при этом рыночная стоимость более чем в два раза превышает договорную.

- Объект недвижимости получен по договору дарения. И выполняется одно из следующих условий:

Отсутствие родственных связей между дарителем и получателем объекта;
Возраст дарителя более 75 лет;
Даритель зарегистрирован в закладываемом объекте;
Предыдущее владение менее 1 года;

- Объект получен по завещанию и выполняется одно из следующих условий:

Предыдущее владение менее 1 года и родственные отношения отсутствуют;
Имеют место родственные отношения и Предыдущее владение менее 1 года;

- Объект приобретен по договору приватизации/справка ЖСК и наличие в закладываемом объекте лиц, зарегистрированных на момент приватизации/выплаты пая ЖСК не являющихся собственниками объекта.

Объект недвижимости получен по договору ренты (Получатель ренты скончался) и владение менее года.

Ниже указаны объекты анализа оценки, связанных с правами на данный объект недвижимости:

Основания права	Предмет анализа
Договор купли продажи	Срок владения	Предыдущий владелец	Соотношение рыночной стоимости и договорной
Договор дарения	Срок владения	Возраст Дарителя и родственные связи	Даритель зарегистрирован/ не зарегистрирован в закладываемом объекте
Наследование	Срок владения	Форма (По завещанию/ по закону)	Родственные связи
Рента	Срок текущего владения	Срок предыдущего владения	Родственных отношений между получателем и плательщиком ренты
Договор приватизации/ Справка ЖСК	Наличие в закладываемом объекте лиц зарегистрированных на момент приватизации/выплаты пая ЖСК не являющихся собственником объекта	Лица пользующиеся правом пожизненного проживания отсутствуют

Если владелец в браке, то дополнительно оценивается Брачный договор:

Брачный договор

Приобретался ли объект в браке

Является ли супруг Залогодателем

Согласие супруга на сделку/супруг(залогодатель) в случае, если приобреталось в браке

На основании анализа правовых рисков объект недвижимости может быть не принят в качестве залогового обеспечения.

8. Оценка поручителей

8.1 Поручительство юридического лица

Производится оценка деловой репутации и кредитоемкости Поручителя:

(валюта баланса - неликвидные активы)/ стоимости испрашиваемого Займа.

8.2 Поручительство физического лица:

Учитывается при расчете уровня потерь при дефолте, только если способность этого физического лица исполнять обязательства по Займу подтверждена на основании анализа информации о наличии и объеме имущества физического лица, справки о доходах, отсутствии негативной информации о физическом лице.

При отсутствии подтвержденных источников сумма корректировка не может превышать 5% величины испрашиваемого Займа.

9. Справедливая стоимость

Определение справедливой стоимости - расчетная стоимость обеспечения, которая определяется на основании таблицы ниже:

Вид обеспечение	Категория качества обеспечения	Залоговый коэффициент	Справедливая стоимость^*
Недвижимость	Хорошее	60%	рыночная стоимость* 60%
Недвижимость	Среднее	50%	рыночная стоимость* 50%
Недвижимость	Плохое	40%	рыночная стоимость*40%
Поручительство физического лица	определяется на основании кредитоемкости		расчетная, не более 40% от суммы Займа
Поручительство юридического лица	определяется на основании кредитоемкости		расчетная, не более 60% от суммы Займа

* Ставка возврата по виду обеспечения отражает долю стоимости объекта обеспечения, которую можно будет вернуть в случае возникновения дефолта Заемщика для среднего объекта залога данного вида и категории,

10. Рейтинг сделки

Присвоение рейтинга по займам с фиксированной доходностью (займы под залог готовых объектов недвижимости) происходит в момент размещения оферты заемщика на платформе. Присвоение рейтинга компаниям, привлекающим займы для финансирования девелоперских проектов – не предусмотрено.

Полученный платформой рейтинг не является кредитным рейтингом, который присваивают кредитные рейтинговые агентства, и порядок его присвоения не регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 N 222-ФЗ.

Рейтинг сделки включает 2 составляющих Рейтинг Заемщика и Рейтинг Объекта залога и включает следующие разделы анализа:

10.1. Внутренний рейтинг Сделки определяется на основании анализа:

Оценка деловой репутации Заемщика;
Оценка деловой репутации директора/ учредителей;
Оценка качественных показателей (прозрачности и легальности бизнеса, наличие административного ресурса, опыт менеджмента и бенефициаров, диверсификации бизнеса, социальной ответственности и штата);
Оценка финансовой устойчивости (на основании финансовой отчетности);
Оценка платежеспособности (на основании данных расчетного счета);
Ликвидность Залогового имущества*;
Ограничения Залогового имущества/Правовые риски*;
Физическое состояние предмета залога*.
Наличие дополнительного дохода от объекта недвижимости.

*Оценка залогового имущества осуществляется по всему портфелю залога.

11. Форма отчета для целей принятия кредитного решения

Ожидаемые потери, которые потенциальный инвестор может получить с учетом вероятности дефолта и реализации всего залогового имущества и обращения взыскания на поручителей:

Expected loss = PD* LGD* EAD= __руб,

Это означает, что в случае дефолта Заемщика и реализации залога максимальные убытки могут составить не более __ руб.

Данный расчет включает в себя следующие показатели:

PD определен на основании следующих показателей:

Расчетный Рейтинг Клиента
Ручная корректировка с обоснованием (при наличии)
Итоговый рейтинг с описанием
Вероятность дефолта (PD)

LGD рассчитан на основании следующего:

Список залогового имущества с рыночной и справедливой стоимостью:

Предмет залога	Рыночная стоимость, т.р.	Залоговая стоимость, т.р.
...
Итого

( 1- справедливая стоимость обеспечения/сумма Займа)*100%

LGD = 0%, если (1- ССО/Сумма Займа)<0

EAD = Сумма займа