Как мы отбираем проекты девелопмента для инвесторов?
Досье: у Ольги 15-летний опыт работы в сфере кредитования. Работала в кредитовании малого и среднего бизнеса кредитным инспектором по МСБ, затем перешла в подразделение риск-менеджмента корпоративных клиентов. Получила дополнительное образование: защитила выпускную аттестационную работу по программе Антикризисное управление предприятием. Сдала экзамен по единой программе подготовки арбитражных управляющих.
1) Система отбора проектов на платформе: какие попадают на платформу и почему.
Все проекты оцениваются по трехступенчатой системе: проверка документов, собеседование с Заемщиком, сбор и проверка документов к сделке.
Первый этап – это предварительная квалификация клиента по документам. Особое внимание мы обращаем на залог.
Над проверкой проекта работает не только риск-аналитик, но и специалист по залогам, юрист, которые занимаются оценкой проекта. Больше всего мы уделяем внимание даже не проверке стоимости объекта (это довольно просто), а юридическим рискам.
На первом этапе важно понять:
- насколько объект будет интересен потенциальным арендаторам в случае редевелопмента, какого качества арендаторы туда зайдут и какой арендный поток сгенерируют. И можно ли в принципе ее адаптировать под какое-то другое использование? — Тоже хороший вопрос.
- оцениваем приблизительную стоимость объекта, участников сделки и лиц, контролирующих бизнес (учредители, директора, поручители, залогодатели), а также соразмерность запрошенной суммы займа и рыночной стоимости объекта залога. Здесь соискателям инвестиций важно понимать, что 100% от рыночной стоимости мы дать не сможем, хотя часто приходят клиенты с таким ожиданием.
Здесь отсеивается уже 90% заявок, поскольку, по предварительной оценке, под условия финансирования не подходит либо сам заемщик, либо залог. Второй этап — встреча с клиентом в офисе или по видеосвязи.
Что нам обязательно нужно выяснить у заемщика? Отразили в схеме.
Половина из тех, кто доходит до встречи – выбывают, у нас оказываются разные ожидания и видения процессов. Также мы можем отказать, если заемщик достаточно «закрыт от диалога»: не отвечает развернуто о целях своего проекта, не рассказывает, как сейчас используется залог. Часто мы слышим что-то вроде: «Я же дал залог, к чему все эти вопросы».
Для проектов девелопмента проводим аналитику без дополнительных оценок (это ломбардные сделки, при которых залог расценивается как источник погашения займа). Мы не проводим всесторонний анализ финансово-хозяйственной деятельности клиента. Отталкиваемся только от рыночной стоимости объекта, юридической чистоты правоустанавливающих документов и качества участников сделки. Ставка по данному продукту для заемщика становится выше, что является отражением более высокого уровня риска.
Девелоперские проекты как правило не попадают под критерии разработанной системы рейтингов (таблица с описанием представлена на сайте https://lendly.ru/page/policy-risks) по следующим причинам:
К примеру, показатель LTV (отношение обязательств, обеспеченных данным залогом и рыночной стоимости объекта) в проектах на момент финансирования может быть более 200%, как например в проекте Ручьи-1, в связи с тем, что в процессе реализации проекта его рыночная стоимость увеличивается, и на момент продажи объекта и закрытия проекта LTV выравнивается до показателей 60% как это прописано в системе рейтингов.
Действующая модель рейтингов подразумевает, что мы берем готовый объект в залог с крышей и стенами, а в примере с тем же проектом Ручьи 1 это строящийся объект и в залог мы его сможем взять только после ввода в эксплуатацию, а до это момента в залоге только земельный участок.
Также по системе рейтингов объект залога должен быть уже в собственности. Мы проводим оценку юридической составляющей права собственности, и его конкретного использования (залога) сейчас, поэтому объекты, приобретаемые с торгов, тоже без рейтинга.
2) Какие есть основные критерии для оценки потенциала дефолтности проекта девелопмента
При анализе проекта мы учитываем:
- показатели проекта в различных сценариях,
- деловую репутацию участников сделки,
- наличие исполнительных производств,
- истории банкротств, связанных с бизнесом лиц,
- уделяется много внимания юридической чистоте правоустанавливающих документов,
- проверяются предыдущие владельцы недвижимости.
Для проверки участников сделки мы пользуемся не только документами, предоставленными клиентом, но и открытыми источниками, платными информационными системами. Анализируем все юридические лица, в которых клиент выступает учредителем или директором. Если предприниматель или его компания своевременно не платят кредиторам, пока не будет судебного иска, то такой заемщик тоже не проходит как благонадежный. Примеров может быть еще много, мы смотрим на ситуацию с разных сторон.
Проанализировав все данные, мы оформляем их в виде заключения, которое рассматривается на внутреннем кредитном комитете.
Мы всегда вручную смотрим каждого клиента, обращая особое внимание на нюансы, которые подчеркивали в течение десятилетий работы на кредитном рынке. Приходится анализировать много судебных решений. В ходе анализа мы проверяем решения судов по:
- объекту залога,
- по заемщику,
- залогодателю,
- учредителям,
- по тому, какие были суды и по каким основаниям.
Часто в судебных решениях можно найти потенциальные стоп-факторы, о которых точно стоит спросить заемщика.
4) Как должен выглядеть бизнес-план девелопера, которому мы дадим средства через платформу, что он должен учитывать обязательно
Это должен быть документ, в котором содержатся: краткое описание проекта, его цели и задачи, ключевые показатели эффективности, то есть доходность, стоимость объекта при продаже и так далее, планируемые сроки реализации и ожидаемый результат — рендеры архитектурного проекта или реальные фото.
5) Какая должна быть доходность в проекте, чтобы не вызывать тревоги при оценке рисков? Как мы понимаем, что проект не скам и относительно безопасен для инвесторов?
Доходность проекта зависит от многих факторов:
- локации,
- планируемых арендаторов,
- ситуации на рынке,
- срока окупаемости,
- срока реализации - От проекта к проекту сроки могут существенно различаться в зависимости от сложности проекта и его масштаба.
Обычно считается реалистичным уровень доходности от 10% до 30%. Если проект предлагает доходность выше этого уровня, то он может вызывать тревогу у инвесторов из-за высоких рисков. Однако, каждый случай индивидуален и требует тщательного анализа перед принятием решения.
Начните инвестировать в малый и средний бизнес
Увеличивайте свой капитал, инвестируя в бизнес, который прошел тщательный отбор: автоматический и ручной скоринг Лендли. Выбирайте подходящую стратегию и получайте до 25,7% годовых.
Стать инвестором